政府事情報告指出
，今年新開工刷新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個
，支持加裝電梯
，生長用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

作為“接棒”棚改的一項主要事情
，老舊小區(qū)刷新被以為是今年“穩(wěn)投資”“促民生”的主要抓手
，同時也被看作房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)的新時機。

老舊小區(qū)刷新也被簡稱為“舊改”
，但與已往舊城拆遷刷新的“舊改”
，是兩個差別的看法。老舊小區(qū)刷新基本不涉及拆遷
，而是以維修完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施為主
，而舊城刷新、都會更新涉及大宗的拆遷重修。

清華大學(xué)修建學(xué)院可一連住區(qū)研究中心主任孔鵬以為
，老舊小區(qū)刷新市場空間或可達(dá)5萬億元
，可直接拉動古板房地工業(yè)上游的鋼鐵、建材、水泥、環(huán)保等行業(yè)
，下游的家裝、家電等行業(yè)。別的
，以5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施也將被發(fā)動。

“刷新后的老舊社區(qū)不應(yīng)是破碎的孤島
，而應(yīng)該是依托新基建
，實現(xiàn)未來住區(qū)的聯(lián)網(wǎng)化和數(shù)字化
，使修建空間形成擁有協(xié)力的組織�！笨座i向21世紀(jì)經(jīng)濟報道體現(xiàn)。

剖析人士指出
，這一行業(yè)遠(yuǎn)景雖然遼闊
，但在現(xiàn)實操作中
，仍然面臨著盈利模式、社會資源起勁性等方面的現(xiàn)實問題
，未來需要在政策、企業(yè)、社會等各個層面配合起勁推動。

焦點區(qū)的“老破小”

老舊小區(qū)是指“2000年以前
，公共設(shè)施落伍影響住民基本生涯、住民刷新意愿強烈的住宅小區(qū)”。老舊小區(qū)通常在單位改制之前
，由政府、單位出資建設(shè)
，與1998年房改后建設(shè)成的棲身區(qū)相比
，公共設(shè)施落伍
，配套設(shè)施不齊。

憑證住建部起源統(tǒng)計
，天下共有老舊小區(qū)近16萬個
，涉及住民凌駕4200萬戶
，修建面積約為40億平方米。

老舊小區(qū)刷新的市場空間
，主要保存于大中都會。

憑證貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)
，重點20都會的紀(jì)錄小區(qū)數(shù)目為15.39萬個
，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)目為5.96萬個
，老舊小區(qū)的占比近40%。

分都會來看
，老舊小區(qū)數(shù)目最多的三個都會為上海、成都、北京
，老舊小區(qū)的數(shù)目劃分為14000個、5200個、5100個。從老舊小區(qū)在總體存量中的占比來看
，上海、濟南、北京三地最高
，劃分為61%、49%、47%。

老舊社區(qū)一樣平常都集中在都會的老城區(qū)。以北京為例
，逾八成老舊小區(qū)漫衍在寸土寸金的“城六區(qū)”
，西城近六成是老舊小區(qū)。

老舊小區(qū)棲身空間小
，情形配套較差。從貝殼近五年的成交數(shù)據(jù)看
，北京的老舊房源中
，近半數(shù)面積在60平方米以下。北京的老舊社區(qū)中
，超六成小區(qū)無電梯
，16%的小區(qū)沒有集中供暖
，20%的小區(qū)綠化率缺乏(綠化率30%以下)。這些比例均高于全市的平均水平。

貝殼研究院以為
，北京的老舊小區(qū)主要在焦點區(qū)域
，地段價值高
，可是現(xiàn)在棲身條件差
，導(dǎo)致老舊小區(qū)在下行周期房價跌幅更大
，造成了難以流通和資源被鋪張的惡性循環(huán)。

老舊小區(qū)刷新的市場空間
，也恰恰保存于此。

住建部將老舊小區(qū)刷新的內(nèi)容起源分成三類：一是?；鏡吶涮咨枋?
，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善；垃圾分類設(shè)施的配套；加裝電梯等。二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施
，可配建停車場、運動室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容
，如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施
，完善基本公共服務(wù)和基本公共情形。

明源地產(chǎn)研究院的研究數(shù)據(jù)批注
，守舊預(yù)計
，中國老舊小區(qū)刷新至少需投入4.54萬億元。

國金證券指出
，作為“接棒”棚改步入舞臺中央的一項事情
，舊改并不涉及衡宇拆遷和安頓賠償問題
，更多的是對現(xiàn)有衡宇舉行修繕、刷新小區(qū)水電氣路及光纖等基礎(chǔ)設(shè)施以及完善周邊配套服務(wù)設(shè)施。雖然老舊小區(qū)刷新對地產(chǎn)整體投資刺激作用較弱
，但對相關(guān)領(lǐng)域需求的拉行動用仍然顯著。

據(jù)該機構(gòu)估算
，在舊改的撬動下
，消耗建材領(lǐng)域中
，防水質(zhì)料獲得的市場空間可達(dá)236億元；涂料的市場空間為518億元；管材的市場空間為273億元。

“民生問題”的解決之道

近些年
，老舊小區(qū)刷新一直以財務(wù)資金為主導(dǎo)。從現(xiàn)在的實踐來看
，除中央財務(wù)津貼、地方政府專項債外
，銀行信貸也是舊改的主要資金泉源。

今年4月14日
，國務(wù)院常務(wù)聚會要求建設(shè)政府與住民、社會力量合理共擔(dān)刷新資金的機制
，中央財務(wù)給予津貼
，地方政府專項債給予傾斜
，勉勵社會資源加入刷新運營。

老舊小區(qū)刷新
，關(guān)于社會資原來說
，最大的難題是盈利模式。由于它不會拆遷舊房重修
，因而不保存通過賣新居獲得盈利的可能；投入到新裝電梯、新建醫(yī)療幼兒養(yǎng)老設(shè)施、修建蹊徑等公共設(shè)施的資金
，未來許多只能靠物業(yè)費、停車費來獲得回報。

總體來看
，現(xiàn)在社會資源加入老舊小區(qū)刷新的熱情并不高。在許多投資者看來
，利潤率低、投資回報周期長
，是老舊小區(qū)刷新面臨的主要商業(yè)逆境?
？著粢暈?
，主要緣故原由是沒有明確的商業(yè)模式
，沒有清晰的產(chǎn)品服務(wù)的供求關(guān)系和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

孔鵬體現(xiàn)
，老舊小區(qū)刷新屬于民生問題
，“民生問題要想出商業(yè)模式就一定要有低息的資金支持
，它跟房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不完全相同。若是沒有資金杠桿、沒有低息的貸款
，那老舊社區(qū)刷新的回報就會十分難題�！�

孔鵬說
，推動舊轉(zhuǎn)業(yè)業(yè)的生長
，還需多方起勁。業(yè)主需要相識
，老舊社區(qū)刷新不是一種政府津貼的福利行為
，而是一種政府支持的商業(yè)行為
，想要獲得優(yōu)美生涯
，必需舉行加入和支付；作為加入刷新的企業(yè)
，一定要擁有足夠的耐心
，并能提供真正為終端用戶創(chuàng)立價值的產(chǎn)品和服務(wù)；在政策端
，政府除提供低息資金支持外
，還應(yīng)改變老舊小區(qū)粗放式的管理和收費方法
，爭取實現(xiàn)住民和企業(yè)價值共享。

以房企為代表的社會資源
，更愿意投入到舊城刷新、都會更新項目上去。

存量房時代的到來
，和一二線都會土地資源的稀缺
，促使房企通過舊改來加大土地儲備。萬科于2017年加大在“都會更新”上的結(jié)構(gòu)
，并起勁向二三線都會舉行擴展。碧桂園也在2017年體現(xiàn)
，要加大舊改投入力度
，并將舊改作為“在四個一線都會的主要生長偏向之一”。

億翰智庫指出
，現(xiàn)在加入舊城刷新的企業(yè)主要以大型開發(fā)商和金融房企(地產(chǎn)基金)為主
，這兩類主要玩家各具優(yōu)勢�！胺科笠蕾囋诘禺a(chǎn)上下工業(yè)鏈的優(yōu)勢
，在綜合類項目的刷新和修建上具有顯著優(yōu)勢;地產(chǎn)基金由于資金實力雄厚
，在舊改上往往接納輕重資產(chǎn)團結(jié)的方法去運營
，在資金和運營上具有一定優(yōu)勢。”

泉源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

更新日期：2020-06-12

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